楼市酝酿新一轮“救市”效用几何？（2）

使用公积金购买首套房的首付比例降至两成时，将刺激146万套住房需求。分区域来看，一二线城市新增住房需求明显高于三四线城市，其中，一线城市可实现的住房需求上涨0.71个百分点，二线城市可实现的住房需求上涨0.76个百分点，三四线城市上涨0.38个百分点。据此推算，针对公积金购买首套房降低首付比例至两成对一线城市住房需求刺激18万套，二线城市约为90万套，三四线城市约为38万套住房需求。

同时需注意，地方政府对于公积金贷款有最高限额的规定。家庭即使能支付两成的首付款，剩余八成的住房贷款也很难用公积金实现。以北京为例，根据百城价格指数，北京今年2月份的住宅均价为32260元/平米。按照90平米的房屋计算，首付两成后剩余贷款为258万。而北京市住房公积金政策规定，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度为120万元。也就是说，剩余八成房款根本不能由公积金满足。上海、广州等城市也存在同样的问题。

若进一步将商贷及公积金贷款的首付比例全面降至两成，将刺激386万套住房需求。其中，一线城市新增总需求1.74%，约44万套；二线城市新增需求1.7%，约202万套；三线城市新增需求1.4%，约140万套。

对降低首付比例后新增的这部分住房需求，这些家庭的还款能力如何，是否会增加个人住房贷款的风险？整体来看，根据笔者调研的数据，中国城镇家庭中拥有住房贷款的家庭，其家庭房贷收入比为0.29。按照30年最高贷款期限，在现行的贷款基准利率下进行计算，可以计算出贷款家庭的房贷收入比。其中，公积金贷款的首付比例降低至两成后，新增住房需求的家庭房贷收入比为0.26。若全面放开首套房贷款首付比例，新增住房需求的家庭房贷收入比会急剧上升至0.57，远高于全国的平均水平，风险骤增。

现行对于二套房首付比例为6成，若首付比例降至5成，仅能刺激155万套住房。其中，对一线城市住房需求刺激25万套，二线城市约为81万套，三四线城市约为49万套住房需求。

整体情况来看，降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，降低首付比例的作用较弱。考虑到三四线城市商品房去库存压力大，同时家庭住房空置情况更为严重，其未来住房市场仍值得关注。