告别“零增长”，庆阳市房地产市场呈现回暖势头

印象庆阳网讯 尽管最近三、四线城市住房价格没有明显变化，但庆阳市房地产市场呈现出稳中向好的局面，“去库存”迈入破冰期。2016年第一季度庆阳市房地产市场回暖，市区部分规模以上项目新建商品住房成交量明显回升，一些配套设施健全，区域位置较好的楼盘销售量上升。

城市棚户区改造步伐加快，货币化安置带来增长新动力

庆阳市积极转变思想观念、转变工作作风，围绕保障性住房建设和城市棚户区改造等重点工作，进一步增强主动谋划、主动服务、主动对接、主动买单的意识。全市住房保障工作坚持租赁补贴与实物分配相结合，不断扩大保障范围，多渠道筹集房源，着力改善城镇居民住房条件。特别是2014年新一轮棚改攻坚战启动以来，全市上下抢抓机遇，加大力度，完善政策，研究出台了棚改实施意见等一系列配套政策，编制了2015-2017年城镇棚户区改造和基础配套设施建设“三年计划”，协调争取国开行贷款67.49亿元、位居全省第二，切实强化规划引领、政策支持、资金保障，全面完成了各项目标任务，受到了省政府和住建厅的充分肯定。

由庆阳市泰和城市建设投资有限公司组织实施的庆阳市区第十七号（原市委）片区棚改项目总占地189亩，除代征城市道路和市民广场外，可建设用地120亩，总拆迁面积12万平方米，总建筑面积37万平方米。该项目于2015年8月完成规划方案设计，今年2月3日通过规划方案，整街区为汉唐风格建筑，古典园林广场，在西区配建70亩市民广场一处，代建城市道路4条，新建地下人行通道2条、大型地下公共停车场一处，停车泊位2430个，在东区建设棚改集中安置区23万平方米。目前，该项目选址意见书、土地预审意见书、环境影响评价、社会稳定风险评估等前期手续已办理到位，西片区房屋征迁、协议签订、征收勘丈和房屋评估工作全面展开，共签订房屋征迁协议110户。宁县2016年计划实施棚户区改造四个片区（长庆桥工业集中区工业二区片区（二期）、县城古豳国遗址片区、新宁镇向阳片区、新宁镇南湾片区），共542户，全部采用纯货币安置的方式。截至3月底，各片区已印发了棚改实施方案、征迁安置办法及征收公告。四个片区的可研编制、勘察定界、摸底调查和入户登记等工作已经完成。目前，全县抽调79名干部分组划片包户进行测绘评估工作和签订协议，已签订协议68户，完成拆迁8户。华池县稳步实施房地产市场调控工作，重点实施房地产开发项目8个，总投资15.74亿元。其中，泰华馨居及家具建材市场二期建设项目1#-9#楼已完成工程主体，正在进行室内外装饰装修，华湘国际商贸城1#楼施工至五层主体，2#楼正在进行基础施工，完成投资150万元。荣基·壹品华府二期建设项目的3#、4#、5#楼已完成工程主体，正在进行室内外装饰装修，完成投资110万元。县畜牧局片区棚户区改造工程，目前正在进行图纸审查，完成投资4000万元（含拆迁补偿及项目前期）。

据统计，2016年全市计划实施棚户区改造10060户、61个片区，投资73亿元；实施城镇棚户区改造配套基础设施项目183项，投资409.73亿元；实施保障房续建项目2410套（其中：2016年棚改回购商品房1015套，2015年续建项目1395套）；发放住房租赁补贴5764户，对13平方米以下的城市低收入住房困难家庭实现应保尽保。同时，庆阳市2015年出台了稳定房地产业发展14条措施，取消了棚改项目保障房配建、货币化安置比例和安置房户型面积限制等规定，提高了居民参与棚改的积极性。目前，全市棚改任务货币化安置比例已达到83%。

在货币化安置等相关政策的推动下，庆阳市房地产市场销售情况趋于回暖。市区部分规模大、设计新、配套设施全的小区销售量明显回升。1-3月份，市区新建住宅小区万辉国际广场共销售110套住宅，其中3月份销售53套，均价5150/㎡；正阳凤凰大境住宅小区共销售115套住宅，其中3月份销售50套，均价5050元/㎡；通达豪苑小区共销售45套住宅，其中3月份销售17套，均价4800元/㎡；金江名都小区共销售45套住宅，其中3月份销售25套，均价5188元/㎡；豪庭春天小区共销售26套住宅，其中3月份销售6套，均价5200元/㎡。据统计，全市2016年一季度商品房商品房销售均价为3580元/平方米，较上年同比上涨2.78%，商品住房销售12.76万平方米，同比上涨16%，各楼盘售楼处咨询量较年前也有所增多，房地产市场呈现稳中向好的局面。

房地产市场亟待供给侧改革，开发商与购房者追求更具发展潜力的区域板块

目前，庆阳市房地产市场投资增速和销售交易量回升微弱，扭转市场下行走势的动力依然不足。据统计， 2016年一季度全市个人购房贷款与2015年同期相比增幅下降了3.6%；全市共办理预售许可7宗，面积9.6万平方米，同比下降46%；全市商品房新开工面积1.65万平方米，同比均下降55%。

甘肃银行庆阳分行风险部工作人员谈到，今年购房贷款发放较少，由于经济下行压力大，部分购房人收入不稳定，时有贷款人延期还款的情况发生，购房贷款的审核更加严格了，贷款利率在人行基准利率基础上上浮了15-20%，以往购房贷款无风险，现在也开始出现还不上贷款的情况了。庆阳市瑞信村镇银行工作人员说：“今年以来，由于发生开发商跑路的现象，对房地产开发商和建筑施工承包商的贷款收紧，其他贷款正常做50-100万元，须经过层层审批，并对企业及个人资产进行严格审查。”

近期笔者对市区部分楼盘调研时发现，虽然居民购房的意愿和咨询量有所增加，但成交量不大。部分规模小、配套设施不健全、地理位置较偏僻的楼盘销售依然低迷。一位购房者说：“我想购买一套离学校较近的房子，便于接送孩子，并且希望供暖和采光好，价格适中。”另一位购房者说到，“现在的小区，物业服务很关键，否则住着也不省心。”

庆阳市某房地产开发企业负责人谈到，棚改项目需要政府的大力支持，可将纳入城市棚改的居民提前进行安置，由政府组织拆迁，将拆迁后的土地出让给开发商，使棚改项目更易实施。否则，开发商面临大量资金投入，加之拆迁安置等困难，会导致项目进度延误，资金不能及时回笼等系列连锁反应。目前，各级政府实施的棚改项目多位于市区黄金地段（如原庆阳市委、三中什字、西峰区四中南侧、张三巷及炮台巷等片区），老百姓关注度高，开发潜力大，具有良好的投资空间。

庆阳，从来没有停止过发展的步伐，棚户区的价值也随着城市的发展而变化。庆阳未来空间的走向与区域板块的发展潜力，是一系列因素综合的结果，这其中，既有推动庆阳现代化发展的城镇化趋势，也有巨大市场需求激发的开发商“造城”热情，更有现代都市人们对更便捷、更宜居的生活环境的追求。

积极推进农业转移人口市民化，房地产市场“去库存”多端发力

目前，庆阳市城镇建成区面积128平方公里，住房总面积1725万平方米，城镇人口76万人，城镇化率33.55%。按照《庆阳市“十三五”城镇化规划》，全市城镇化率每年提高1.5个百分点左右，2020年达到40%以上；城镇建成区面积达到180平方公里以上，城镇人口达到100万人以上；人均住房面积达到30平方米以上，这个任务很艰巨。

为此，庆阳市积极探索建立农业转移人口转户制度体系，最大限度吸纳符合条件的农民工在城镇落户。3月10日，庆阳市农业转移人口落户城镇将实施新标准，今后农业转移人口落户城镇后，其“三权”（土地承包经营权、宅基地使用权和集体利益分配权）将与户口变动脱钩。

近年来，庆阳市坚持把产城融合作为城镇化发展的方向，按照“以产兴城、以城促产、产城融合、协调推进”的思路，创新融资渠道，加快产业园区和工业集中区水、电、路、通讯等基础设施建设，积极招引企业入驻，以产业吸纳人口，让人口向产业园区和重点开发区集中。正宁县集中发展以周家工业集中区为主的产业集聚区，加快核桃峪矿井、电厂、电厂供水、罗川煤田、电解铝厂等项目建设进度。镇原县孟坝镇则大力发展镇原县北部8乡镇交通枢纽、商贸物流集散地、高效循环农业示范园区。华池县南梁镇加快产业转型升级步伐，逐步形成了以草畜、苗木及劳务输转为主导产业，以全膜玉米、小杂粮种植为区域优势产业，以红色旅游为特色产业的产业发展格局。

根据市委、市政府要求，庆阳市住建局在广泛征求意见、深入研究讨论的基础上，制定出台了《庆阳市关于加快推进新型城镇化建设的意见》和《关于加快推进30个重点小城镇建设的意见》，编制完成了《庆阳市正宁县新型城镇化试点工作实施方案》、《华池县南梁镇新型城镇化试点建设实施意见》及《镇原县孟坝镇新型城镇化试点建设实施意见》。1月22日，庆阳市下发了《庆阳市政府购买棚户区改造服务管理办法》，全力推行棚改政府购买服务。

庆阳市西峰区后官寨乡后官寨村中岭组以政府征地项目作为支持，建成中岭组失地农民安置小区（西湖小区），并联系庆阳市瑞信村镇银行为农民提供贷款，成功解决了118户村民的住房问题。同时，庆阳市瑞信村镇银行积极开展“百企千村万户” 支农助微活动，为农户提供较低利率（年利率8%）的个人贷款。

目前，市区内部分区域的棚户区改造项目正在加快实施。如位于西峰城区交警大队办公楼对面的西峰区西街办秦霸岭村联合组，一些村民至今居住在土窑洞里面，有的村民违章改建，在窑洞上面盖楼或在已建成的多层住宅下开挖地下室，严重影响住房结构安全，存在隐患，若遇暴雨天气或其他自然灾害，房屋结构将难以持重。通过城市棚改项目的实施，将不断改善城市“村民”生活条件，推动“村民”市民化，加快房地产市场“去库存”步伐。

近期，庆阳恒泰房地产开发有限公司的负责人谈到，他们开发建设的幸沁聚缘住宅小区，小户型（一室一厅一厨一卫）商品房每套约36平方米，价格虽然比中等户型（90平方米左右）略高，但大部分购房者能够接受，且销量较佳，定购者大多为单身务工人员、有收入的老人及进城陪子女读书的农民。一位在事业单位工作的购房者谈到，“高层120平方米左右的户型目前较为稀缺，自己即将结婚，打问了好多楼盘，现在还没有购买到合适的住房。”

从实践看，户籍改革、房地产市场营改增、城市棚户区改造、提高产城融合能力、完善社区配套以及房地产市场供给侧改革等多端发力将不断推动庆阳市房地产市场“去库存”，未来将形成健康良性的“楼市”新气象。